3194 sayılı İmar Kanununun 20. Maddesinde yapının kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği vurgulanmış, 21. Maddesinde "Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir." kuralına yer verilmiş, 32. maddesinde; "Bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya Valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat derhal durdurulur, durdurma yapı tatil zaptının yapı üzerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının ruhsata uygunluğu inceleme sonucunda anlaşılırsa mühür belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir." hükmüne yer verilmiştir.
Yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilen yapılar imar mevzuatı bakımından kaçak yapı olup, ruhsata bağlanma olanağı varsa ruhsatlandırılması, aksi taktirde yukarıda yer verilen İmar Kanununun 32. Maddesi uyarınca yıkılması gerekmektedir. Yıkıma giden süreç Kanunda detaylı izah edilmiştir. Öncelikle ruhsatsız yapının öğrenilmesi üzerine belediyece yapı tatil zaptı düzenlenerek yapıya asılır, yapı tatil zaptının bir nüshası muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren yapı sahibinin bir ay içinde (imar planı izin veriyorsa) ruhsat başvurusu yapması yada yapının ruhsata aykırı kısımlarını ruhsata uygun hale getirmesi gerekmektedir.
İmar mevzuatı uyarınca izinsiz yapılan yapı için ruhsat alınmaması yada ruhsata aykırı kısımların eski haline getirilmemesi halinde belediye yada valilikçe yıkım kararı alınarak yapı yıktırılır. Uygulamada çok fazla yıkım kararı alınmakla birlikte açılan imar davaları sonucu idare mahkemelerince geçici yürütmeyi durdurma kararları verilmekte, davanın iptal/ret ile sonuçlanması dikkate alınmaksızın belediyelerce çok fazla yıkım yapılmadığı görülmektedir.
Yıkımın nasıl yapılacağına ilişkin detaylı bir mevzuat yok iken 13 Ekim 2021 günü yayımlanan Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik ile yıkım konusu da detaylı olarak düzenlenmiştir.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18 Mayıs 2018 tarihli ve 30425 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun 16’ncı maddesi ile eklenen geçici 16’ncı maddesinin birinci fıkrasında; "Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir." hükmüne, dördüncü fıkrasında ise; "Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir." hükmüne yer verilmiş; 31.12.2018 günlü ve 538 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Yapı Kayıt Belgesi başvuru süresinin 30/06/2019 tarihine kadar uzatılmasına karar verilmiştir.
Kamuoyunda İmar Barışı olarak bilinen Geçici 16. Madde uyarınca yapı kayıt belgesi alan mülk sahipleri de yapı kayıt belgesinin hukuki korumasından yararlanacak ve (kaçak) yapıları hakkında alınan yıkım kararları iptal edilecektir.
Yıkım kararları hakkında açılan imar davalarının nirengi noktası şüphesiz kaçak yapının bulunduğu parselin imar planındaki kullanım şeklidir. İmar Kanununun 32. Maddesine göre işlem yapılabilmesi için kaçak yapının ruhsata bağlanabilme olanağının bulunmaması gerekmektedir. Yapının üstünde bulunduğu parsel imar planı uyarınca yapıya elverişli ise yıkıma ilişkine encümen kararı iptal edilebilecekken, imar planı uyarınca parselde inşaat olanaklı değil ise ve başka bir hukuki koruma bulunmuyorsa davanın reddine karar verilecektir.
Kanun açıkça ruhsata bağlanma olanağının bulunduğu hallerde 30 günlük süre verilmesini aramakta olup, yapı tatil zaptının düzenlenmesinden sonra 30 gün süre verilmemesi halinde idare mahkemelerince yıkım kararları iptal edilmektedir. İmar davası avukatı olarak takip ettiğimiz Bursa 3. İdare Mahkemesinin 2020/751 sayılı dosyasında anılan Mahkemece: "Bu durumda, ruhsatsız yapının ruhsata bağlanması için davacıya yasal bir aylık süre tanındıktan sonra bu süre zarfında yapının ruhsata bağlanmaması ya da ruhsata uygun hale getirilmemesi üzerine yapının yıkımına dair işlem tesis edilmesi gerekirken, is bu süre tanınmadan ruhsatsız yapının yıkımına ilişkin tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır."
İmar planı bulunmayan alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacak olup, Yönetmeliğin 6. Bölümünde Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar düzenlenmiş, Yapı şartları başlıklı 63. Maddesinde ise hangi yapılara izin verileceği belirtilmiştir. Maddeye göre :"Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri, un değirmenleri ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ilgili Bakanlıkça belirlenen tarımsal amaçlı yapılar gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı ve yapı yüksekliği (7.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir"
Öte yandan, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ nin 63. maddesinde ; “Basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergole ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elamanların tamirleri ruhsata tabi değildir.” şeklindeki düzenleme ile ruhsatlı yapılarda yapılacak olan basit tadilat, korkuluk, bölme duvarı vb için ruhsat zorunluluğu bulunmamaktadır.
Av. Sadi KAYABAŞI
