4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 3-e bendinde: "Katılımcı: OSB’lerde, bir işletmenin kurulması için parsel tahsisi veya satışı yapılanlar ile maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt eden ve bu Kanunun amacına uygun faaliyet gösteren gerçek veya tüzel kişi ile finansal kiracıyı" ifade ettiğine yer verilmiştir.
Aynı Kanunun 5. maddesinde: "OSB, müteşebbis heyetin veya genel kurulun vereceği karar üzerine yönetim kurulunun başvurusu üzerine Bakanlıkça verilen kamu yararı kararı ve sınırları belirlenmiş yetki çerçevesinde kamulaştırma işlemleri yaptırabilen bir özel hukuk tüzel kişiliğidir. OSB; kamulaştırma işlemlerini Valilik, İl Özel İdaresi, Belediye veya Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığına yaptırabilir.
OSB adına kamulaştırma yapacak idare, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca oluşturacağı kıymet takdir ve uzlaşma komisyonlarında OSB’den en az bir üyenin görevlendirilmesini ister. Tanınacak süre zarfında görevlendirme yapılmaması hâlinde, ilgili idare, komisyon üyelerinin tamamını kendi bünyesinden seçer. Arazinin mülkiyetinin edinilmesinde yapılan masraflar ile arazi bedeli ödeme yükümlülüğü OSB tüzel kişiliğine aittir." hükmüne yer verilmiştir.
İlgili Kanuna dayanılarak çıkarılan 02.02.2019 tarih ve 30674 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin "İmar uygulaması yapım yöntemleri" başlıklı 40. maddesinde:
"(1) Kesinleşmiş imar planına uygun olarak, imar planı içine giren arazinin düzenlenmesi; özel OSB’lerde ve kamulaştırma işlemlerini tamamlayarak tapuya tescilini yaptırmış olan OSB’lerde, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddeleri uyarınca parselasyon niteliğinde ayırma haritaları işlemiyle yapılır.
(2) OSB seçilen alan içinde özel mülkiyete konu alanlar bulunması halinde, söz konusu yerler rızaen satın alınarak veya kamulaştırılarak OSB adına iktisap edilmeden, imar uygulaması aşamasına geçilemez. Bir kısmı OSB alanı içinde kalan taşınmaz, malikinin muvaffakatı alınması kaydıyla Bakanlık onayı ile ifraz edilebilir.
(3) Yer seçimi kesinleştirilen bölge içinde, Bakanlık tarafından belirlenen tahsis şartlarını kabul edeceğini taahhüt eden yatırımcılar olması ve bu Yönetmeliğin Ek-3 sayılı ekinde yer alan noter tasdikli taahhütnameyi vermeleri koşulu ile bu yatırımcılara ait taşınmazlar kamulaştırılmadan imar uygulamasına dâhil edilir. Bu durumda katılımcı, imar uygulaması sonucu kendisine tahsis edilen parsel üzerinde taahhüt ettiği yatırımı gerçekleştirir. Aksi takdirde söz konusu parsel OSB tarafından rızaen veya kamulaştırma yolu ile alınarak başka bir yatırımcıya tahsis edilir.
(4) OSB ilanından önce kısmen veya tamamen sanayi alanı olarak planlanmış, proje alanı binalı veya binasız arazi veya arsa olarak özel mülkiyete dağılmış, OSB bütçe imkânları nedeniyle kamulaştırma işlemi gerçekleştirilemeyen OSB’lerde Bakanlığın ön izniyle 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesi uyarınca imar uygulaması yapılır." düzenlemesi yer almaktadır.
Mevzuat gereği Organize sanayi Bölgelerinde OSB'lerde önce seçiminin yapılmakta, sonrasında OSB tüzel kişilik kazanmakta, OSB alanında yer alan özel mülkiyetteki taşınmazların kamulaştırılması amacıyla ilgili Bakanlık tarafından kamu yararı kararı verilmekte, , bu aşamadan sonra kamulaştırma için uzlaşma görüşmelerine başlanılmakta, uzlaşma olmaması halimde kamulaştırma ve bedel tespiti davaları ile özel mülkiyete konu taşınmazların OSB yararına kamulaştırılmasın karar verilmektedir.
Yer seçimi kesinleşip OSB tüzel kişilik kazandıktan sonra tapu kaydında kamu yararı şerhi olmasına rağmen taşınmazı satın alan kişi yada firmaların OSB'ye katılımcı olarak kabulüne olanak bulunup bulunmadığı yukarıda yer verilen Yönetmelikte bazı şartlara bağlanmıştır.
Yukarıda metnine yer verilen Yönetmelik'in 40. Maddesinde Bakanlık tarafından belirlenen tahsis şartlarını kabul edeceğini taahhüt eden yatırımcıların Yönetmeliğin ekinde yer alan noter tasdikli taahhütnameyi vermeleri koşulu ile bu yatırımcılara ait taşınmazların kamulaştırılmadan imar uygulamasına dâhil edileceği, bu durumda katılımcının, imar uygulaması sonucu kendisine tahsis edilen parsel üzerinde taahhüt ettiği yatırımı gerçekleştireceği, aksi takdirde parselin OSB tarafından rızaen veya kamulaştırma yolu ile alınarak başka bir yatırımcıya tahsis edileceği kuralının düzenlenmekte olup, anılan Yönetmelik'te katılımcı olma başvurusunu süre yönünden kısıtlayan bir düzenlemeye yer verilmediği görülmektedir.
Genellikle OSB'ler tarafından OSB yer seçiminden ve kamu yararı kararından sonra taşınmazın satın alınmış olması durumunun katılımcı olma ve yatırım yapmak üzere arsa tahsisi istenmesine engel olduğu düşüncesiyle katılımcı olma talebiyle yapılan başvurular reddedilerek bu taşınmazlar hakkında da kamulaştırma davası açılmakta ise de, katılımcı olma talebinin reddine ilişkin işlem idari yargı merciilerince iptal edildiğinden kamulaştırma işlemleri durmaktadır.
Nitekim, tarafımızdan açılan davada Bursa 3. İdare Mahkemesince (2024/309);
"Anayasa ve İnsan Hakları Sözleşmelerle güvence altına alınan mülkiyet hakkının kamulaştırma yoluyla kısıtlanmasının mevzuata uygun cereyan etmesi gerekmektedir. Bu bağlamda öncelikle kişinin mülkiyet hakkının korunması esas olduğundan bu çerçevede olaya bakıldığında ilgili Kanun ve Yönetmelikle davacıya taşınmazının mülkiyet hakkının kendisinde kalması ancak belirlenecek kurallara uyulması şartıyla OSB'ye katılımcı sıfatıyla girme imkanı verilmiştir. Davacının da, Yönetmelikle belirlenen şartları kabul etmeyi taahhütname ile yerine getirdiği görülmüştür.
Bu durumda, davacının mülkiyet hakkını koruma amacıyla mevzuatla verilen imkan çerçevesinde katılımcı olma isteminde bulunması üzerine davalı idarece bu istemin incelenip diğer şartları sağlayıp sağlamadığı araştırıldıktan sonra talep hakkında karar verilip buna göre taşınmazın kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağına onay verilmesi gerekirken, katılımcı olma başvurusunun OSB yer seçiminden ve kamu yararı kararından sonra taşınmazın satın alınmış olduğundan bahisle reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır." gerekçesine yer verilerek katılımcı olmanın yolu açılmıştır.
Organize Sanayi Bölgeleri için katılımcı olma şartları Yönetmelikte düzenlenmiş olup, bu konuda süre öngörülmediği gibi taahhüt şartının yerine getirilmesi halinde katılımcı olmanın önünde yasal bir engel bulunmamaktadır.
Av. Sadi KAYABAŞI
