Son günlerde mahalle ve belediye ilan panolarına asılan takdir komisyonu kararlarında emlak vergilerinin %1000-2000 oranında artırıldığına ilişkin haberler yer almaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 21. Maddesinde arazi vergisinin ilgili belediye tarafından, dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında, 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. Maddesine göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunacağı düzenlendiği gibi aynı kanunun 3. Maddesi uyarınca konut veya işyeri niteliğindeki gayrimenkullerin malikleri de anılan gayrimenkullerle ilgili bina vergisinin de mükellefi bulunmaktadır. Keza Kanunun 11. Maddesine göre bina vergisi de , ilgili belediye tarafından, dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında 29. maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur.
Kanunda arazi vergisi ve bina vergisi olarak düzenlenmiş ise de uygulamada her iki vergi için kısaca “emlak vergisi” tabiri kullanılmaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirli dönemlerde oluşturulan kıymet takdir komisyonları tarafından emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti amacıyla yapılan toplantılar sonucu, emlak vergisine ait bedel ve değerler tespit edilmekte ve belirlenen bu bedeller ilgili belediyelerde ilan panosunda askıya çıkarılarak ilgililerin bilgisine sunulmaktadır.
Son olarak, 2021 yılında belediyelerin ilan panosunda, 2022 yılından itibaren 4 yıl için belirlenen emlak vergisine esas metrekare birim tutarları ilan edilmişti. İçinde bulunduğumuz 2025 yılında ise belediyeler, 2026 yılından itibaren 4 yıl için belirlenecek emlak vergisine esas metrekare birim tutarlarını ilan panolarında ilan etmeye başlamışlardır.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasının üçüncü paragrafında yer alan 'Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler.' cümlesi, Anayasa Mahkemesinin 2011/38 E. 2012/89 K. sayılı kararı ile iptale dilmiş olup, kararda;
"Kanun koyucu itiraz konusu kural ile, takdir komisyonlarınca belirlenen değerlere karşı vergi mükellefi olan ve olaydan doğrudan etkilenebilecek kişilere dava açma hakkı verilmemekte sadece yasada değinilen kurum ve kuruluşları harekete geçirerek, asgari ölçüde arsa ve arazi birim değer tespitlerine karşı dava açılabilmesi imkanı tanınmaktadır. Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında esas alınan takdir komisyonu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır." gerekçesine yer verilerek emlak vergisi mükelleflerinin de takdir komisyonu kararlarına karşı dava açabilmesinin önü açılmıştır.
Bu nedenle, gerek arsa veya tarla niteliğindeki, gerekse de konut veya işyeri niteliğindeki gayrimenkul maliklerinin, gayrimenkullerinin bulunduğu bölgeye ilişkin emlak vergisine ait bedel ve değerleri, kıymet takdir komisyonu tarafından 4 yıl için metrekare başına belirlenen tutarları ilgili belediyenin/muhtarlığın ilan panosundan takip etmeleri, emlak vergisine esas asgari metrekare birim fiyatında fahiş bir artış yapılmış ise vergi mahkemelerinde davaya konu etmeleri gerekmektedir.
Dava açılması halinde dört sene önce tespit edilen bedel ile 2025 yılında tespit edilen değer farkının nedenleri araştırılarak, yüksek değer artışına neden olacak herhangi bir gelişme yaşanıp yaşanmadığı mahallinde keşif yapılarak bilirkişi incelemesi ile ortaya çıkarılacaktır.
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümleri uyarınca, emlak vergileri yeniden değerleme değer artış oranı ile de zaten her yıl arttırılmaktadır. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunmaktadır. Dolayısıyla malik olunan gayrimenkuldeki birim metrekare değer artışının; Toplam Yeniden Değerleme Değer artış oranına göre fazla olması, ekonomik gerçeklik prensibine uygun olmayacağı gibi, emlak vergisi bedel ve değerlerinin fahiş oranda arttırılması mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelecektir.
Takdir Komisyonu kararlarına karşı dava açma süresini 15 gün olarak düzenleyen hükmün, Anayasa Mahkemesi’nin 2011/38 E. ve 2012/89 K. sayılı kararı ile iptal edilmesi sonrasında dava açma süresi Danıştay tarafından tartışılmış olup, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 2022/14 sayılı kararı ile kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabilmesinin önü açılmıştır. Kararda;
"Kanun koyucunun amacı bu şekilde olmakla birlikte Anayasa Mahkemesinin takdir komisyonlarınca belirlenen değerlere karşı bu değer belirlenmesinden menfaati etkilenen mükelleflere yargı yolunun kapatılmasının Anayasa'nın hak arama hürriyeti ve hukuk devletine ilişkin 2 ve 36. maddelerine aykırı görerek 213 sayılı Kanun'un mükerrer 49. maddesinin (b) bendinde yer alan kuralı iptal etmesi ve mükelleflere anılan kararların tebliğine ilişkin bir düzenleme yapılmamış olması karşısında mükelleflerin açacakları davalarda dava açma süresinin hak arama hürriyetine uygun bir yaklaşımla ele alınması gerekmektedir.
Bu durumda Kanun'da takdir komisyonu kararlarının mükelleflere tebliğ edilmesi yönünde bir usul benimsenmemiş olması durumu gözetilerek mükelleflerce emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açabileceklerinin kabul edilmesi gerekmekte olup bu tarihten sonra dava açma imkanı bulunmamaktadır. " gerekçesine yer verilmektedir.
Her ne kadar Danıştay VDDK tarafından kararın alındığı yılın sonuna kadar dava açılabileceği şeklinde mevzuatta olmayan bir yorum yapılmış ise de, bireysel başvuru yolu ile verilen bir kararda Anayasa Mahkemesi bu yorumu da eleştirmiş (2020/11509) ve emlak vergisi tahakkuku ile beraber dayanağı takdir komisyonu kararına karşı da dava açılabilmesini mahkemeye erişim hakkı kapsamında değerlendirmiştir. Sonuç olarak, emlak vergisi mükellefleri ister 2025 yılı sonuna kadar takdir komisyonu kararlarına karşı doğrudan dava açabilecekleri gibi isterlerse 2026 yılında yapılacak olan emlak vergisi tahakkuku ile beraber her iki işlemin de iptalini isteyebileceklerdir.
12.06.2025 günlü Resmi Gazetede yayımlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (2024/6) sayılı kararında da ;
"Bu durumda, arsalar için her mahallenin cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeleri itibarıyla takdir komisyonunca asgari ölçüde birim değer takdiri yapılabileceğinden, ada parsel, site ve alışveriş merkezi gibi alanların değer bakımından farklı bölge kabul edilerek ayrıca değer takdirinin yapılmasının mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır." cümleleri ile aynı mahalle içinde bulunan ada, parsel, site ve alışveriş merkezleri için farklı değer takdiri yapılabileceği içtihada bağlanmıştır.
Sonuç olarak, 2026 yılından itibaren emlak vergisi hesaplanırken kullanılacak asgari ölçüde birim değerleri mahalle/belediye panolarında ilan edilmiş olup, bu bedellere karşı vergi mahkemesinde dava açılarak fahiş artışın önüne geçilmelidir. Aksi taktirde 2026 ve sonraki yıllar emlak vergisi fahiş zamlı olarak ödenmek zorunda kalınacaktır.
Av. Sadi KAYABAŞI
