Mesken/konut olarak imal edilen apartman niteliğindeki taşınmazlarda işyeri açılıp açılmayacağı, açılabilecek ise hangi işyerlerinin açılabileceği mevzuat ile düzenlenmiş bulunmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyetleri Kanunu’nun 24. Maddesi “YASAK İŞLER” başlıklı olup kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili hususları düzenlemiştir. Bu madde ile kat maliki sahibi olduğu apartman dairesini dilediği gibi kullanamayacak olup iş yeri olarak kullanılması için ilgili bağımsız bölümün tapuda işyeri ya da mesken olarak kayıtlı olmasına göre kanun bazı koşullar getirmiştir. Kural olarak; her kat maliki, sahip oldukları bağımsız bölümleri özgülendikleri amaca uygun olarak kullanmaları asıldır. Ancak günümüzde çoğu zaman apartman dairelerinin çoğunun iş yerine dönüştürüldüğünü görmekteyiz. 634 Sayılı Yasa ile kat maliklerinin ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerini istedikleri gibi kullanmalarına sınırlama getirecek bir düzenleme getirmiştir.
24. Maddeye göre : “Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.” düzenlemesi yer almaktadır.
Bu madde ile bağımsız bölümün tapu kütüğünde mesken ya da iş yeri olarak kayıtlı olması fark etmeksizin 24. Maddenin 1. Fıkrasında belirtilen bazı iş yerlerinin açılması kesinlikle yasaklanmıştır. Örneğin, hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı yapmış oldukları sözleşmelerde hükümsüz sayılacaktır.
24. Maddenin 2. Fıkrasına göre kütükte mesken olarak kayıtlı yerde fırın, pastane, lokanta vb. nitelikte iş yerlerini açabilmek için kat malikleri kurulunun tümünün vereceği oy birliği ile alınmış kararı şart koşmuştur.
Uygulamada Kurul kararı olmadan açılabilecek iş yerleri de da vardır. Yargıtay içtihatlarına baktığımız zaman doktor muayeneleri, avukatlık büroları ve mühendislik büroları, serbest muhasebeci mali müşavirlik ya da yeminli müşavirlik faaliyet de bulunabilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 6.3.2013 Tarih 2012/18-834 Esas ; 2013/308 Karar Sayılı kararında: " Somut olayda, dava konusu binanın, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak “işyeri- ofis” olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır." denilmekte olup, tasarım ofisi olarak kullanım için kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunması gerektiği vurgulanmıştır.
Yine aynı nitelikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1993/18-419 Esas – 1993/566 K. 6.10.1993 tarihli kararında " Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün işyerine katılarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı kararın bulunması gerektiği vurgulanmıştır.
Danıştay 8. Dairesinin 2011/8063 sayılı kararında;
"Belirtilen kurallar ile, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda "gibi yerler" denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile "benzeri işyerlerinin" bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Kütükte mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oybirliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların apartmana girip çıkmasına sebep olacağı, gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Yasa ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu işyerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır.
Uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve tapuda mesken olarak yer aldığı hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı da dikkate alındığında dava konusu işlemde hukuka aykırılık, İdare Mahkemesince verilen kararda hukuki isabet görülmemiştir." şeklindeki gerekçe ile inşaat mühendisliği ve taahhüt irtibat bürosu için kat maliklerinin oybirliği ile aldığı karar aranmıştır.
Yargıtay uygulamalarında büro, herhangi bir işverene veya kuruluş bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete özgü hizmet üreten ve en çok bir iki kişi ve sekreterin çalıştığı, ticari nitelikte olmayan yerler olarak kabul edilmekte ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesinde belirlenen yasağa takılmadan ana taşınmazın tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün büro olarak kullanılması kabul edilmektedir.Emlak Komisyonculuğunu ise bürodan ayıran Yargıtay kat maliklerinin oybirliğini aramaktadır. Yargıtay 6. Dairesinin 1997/650 sayılı kararı ile kiralananın emlak komisyonculuğu işi için kullanılmasının tüm kat maliklerinin muvafakatine bağlı olduğuna hükmedilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununda mesken olarak tasarlanan binalarda işyeri açma şartları detaylı olarak vurgulanmış olup, ancak 24. Maddede sayılan işyerleri kat maliklerinin oybirliği ile aldığı karar ile açılabilecektir.Sayılanar dışında işyeri açılması olanaklı olmadığı gibi izin verilen meslek faaliyetleri için ruhsat verilmemesi halinde ise idari yargı merciilerine başvurulabilecektir.
Av. Sadi KAYABAŞI
