İmar Kanunu’nun 27. Maddesinde ;
"Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur" kuralına yer verilmekte olup, madde hükmü ile belediye ve mücavir alanlar dışında kalan köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda ruhsatsız ev yapabilme imkanı verilmektedir.
Aynı şekilde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği 11.07.2021 tarihinde değişmiş olup, 57. Maddeye göre "Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmasından sonra, muhtarlığa bildirimde bulunulmak suretiyle yapılması şarttır. Büyükşehirlerde proje onayları ilçe belediyesince yapılır. İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre valiliklerce belirlenir" düzenlemesine yer verilmektedir.
Üstelik Yönetmeliğin eski halinde köy sakini olma şartı varken yeni halinde bu şart da kaldırılmıştır. Artık köy sakini olsun yada olmasın köyde yapılan konut amaçlı yapılarda yapı ruhsatı aranmayacaktır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 51. Maddesinde 11.07.2021 tarihinde yapılan değişiklikle köyde ruhsatsız yapı yapabilmek için köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılma kriteri kaldırılmıştır. Bu değişiklikle birlikte köyde oturmayanlar da parselleri diğer kriterleri karşılıyor ise köyde ruhsatsız ev yapabilir.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (ğ) bendinde: “Büyükşehir Belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir. Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 27. madde hükümlerine göre yürütülür. 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.” kuralına yer verilmektedir.
6360 sayılı ”ON ÜÇ İLDE BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ VE YİRMİ ALTI İLÇE KURULMASI İLE BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” Geçici 1. maddesinin yürürlüğe girdiği 12.11.2012 tarihi itibarıyla büyükşehirde olması nedeniyle mahalleye dönen köylerdeki bütün yapıları ruhsatlı sayılmış, Muhtarlık izni/onayı bulunmayan yapılar da 12.11.2012 tarihinden önce yapıldıklarını uydu görüntülerinden vb. ile ispatlamak koşuluyla ruhsatlı sayılmışlardır.
Büyükşehir sınırları içinde yer alan bir köyde ruhsatsız yapı yapabilmek için öncelikle köyün kırsal mahalle olarak tespiti ve ikinci olarak Köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması gerekmektedir. Büyükşehir Belediye Meclisince yapılacak bu tespitten sonra köy yerleşik yerinde yapı ruhsatı aranmadan yapı yapılabilmesi olanaklıdır.
Yönetmelikte köy yerleşik alanı sınırı belirlenmiş olup, 4. Maddeye göre Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı, köydeki yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanın 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alana karşılık gelmektedir. Büyükşehirlerde ise kırsal mahalle tespiti ile köy yerleşik sınırını tespit yetkisi büyükşehir belediye meclisindedir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
Ayrıca Yönetmelikte yapıya ilişkin bazı şartlar öngörülmüştür. Buna göre;
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40’ı geçemez.
Komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık v.b.) oluşuna göre ilgili idare tarafından takdir ve tayin olunur.
Bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tesbitine ilgili idare yetkilidir.
Bina yükseklikleri 2 katı ve (6.50 m.) geçemez.
Çatı yapılması halinde, kiremit kaplamalı çatıların %33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar, 1.20 m’yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir. Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz.
Çıkmalar, bitişik veya blok nizamda komşu sınırına 2.00 m’den fazla yaklaşamaz. Saçaklar ve 0.20 m’yi geçmeyecek çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartı ile çıkma sayılmaz.
İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.
Her müstakil ev veya dairede en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.
Yapı ruhsatı alınmadan yapı inşası halinde 3194 sayılı İmar Kanununun 32. Maddesi uyarınca yıkım kararı alınabileceği gibi 42. Madde uyarınca da para cezası verilebilecektir. Yukarıda özetlendiği üzere köy yerleşik alanlarında köy sakini olsun olmasın ruhsatsız yapı yapılabilmesine olanak bulunduğundan projelerin Valiliğe/büyükşehirde ilçe belediyelerine onaylatılarak konut sahibi olmanın önünden hukuken engel bulunmamaktadır.
Av. Sadi KAYABAŞI
