4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 10. maddesinin 12. fıkrasının 1. cümlesinde; OSB sınırları içerisinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişikliklerinin, OSB tarafından yönetmeliğe uygun olarak hazırlanacağı ve Bakanlıkça onaylanacağı düzenlemesine, aynı maddenin son fıkrasında; bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle belirleneceği düzenlemesine yer verilmiştir.
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 82. maddesinin 1. fıkrasının dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan halinde; "OSB seçilen alan içinde özel mülkiyete konu alanlar bulunması halinde, söz konusu yerler rızaen satın alınarak veya kamulaştırılarak OSB adına iktisap edilmeden, imar uygulaması aşamasına geçilemez." kuralına, aynı maddenin 2. fıkrasının (b) bendinde ise; "OSB ilanından önce kısmen veya tamamen sanayi alanı olarak planlanmış, proje alanı binalı veya binasız arazi veya arsa olarak özel mülkiyete dağılmış, OSB bütçe imkanları nedeniyle kamulaştırma işlemi gerçekleştirilemeyen OSB’lerde Bakanlığın ön izniyle 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılır." kuralına yer verilmiştir.
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin ise 10. maddesinde; "Kamu yararı kararı; OSB'nin tüzel kişilik kazanmasını takiben alınacak müteşebbis heyet kararı, işletme aşamasında genel kurul kararı, yer seçimi kesinleşen alan ile bölgenin gerçekleşebilmesi için zorunlu olan ve Bakanlığın uygun gördüğü teknik altyapılarla ilgili alanlar için 1/5000 veya 1/2000 ölçekli mahalli kadastro müdürlüğünce onaylı kadastral pafta ile birlikte yönetim kurulunun başvurusu üzerine Bakanlık tarafından verilir. Bakanlık gerekli gördüğü hallerde planlama bütünlüğünü bozmayacak şekilde kesinleşen OSB sınırları içindeki alanın etaplar halinde kamulaştırılmasını isteyebilir ve bu doğrultuda kamu yararı kararı verebilir..." kuralı yer almış, 82. maddesinde; "(1) OSB seçilen alan içinde özel mülkiyete konu alanlar bulunması halinde, söz konusu yerler rızaen satın alınarak veya kamulaştırılarak OSB adına iktisap edilmeden, imar uygulaması aşamasına geçilemez." kuralına yer verildikten sonra "(2) Ancak;
a) Yer seçimi ve Bakanlıkça onaylanan imar planı sonucu sanayi alanı niteliği kazanan bölge içinde Bakanlık tarafından belirlenen tahsis şartlarını kabul edeceğini taahhüt eden ve Yönetmeliğin EK-3 sayılı ekinde yer alan noter tasdikli taahhütnameyi veren yatırımcılar olması durumunda, bu yatırımcılara ait taşınmazlar kamulaştırılmadan imar uygulamasına dahil edilir. Bu durumda katılımcı, imar uygulaması sonucu kendisine tahsis edilen parsel üzerinde taahhüt ettiği yatırımı gerçekleştirir. Aksi takdirde söz konusu parsel OSB tarafından rızaen veya kamulaştırma yolu ile alınarak başka bir yatırımcıya tahsis edilir.
b) OSB ilanından önce kısmen veya tamamen sanayi alanı olarak planlanmış, proje alanı binalı veya binasız arazi veya arsa olarak özel mülkiyete dağılmış, OSB bütçe imkanları nedeniyle kamulaştırma işlemi gerçekleştirilemeyen OSB'lerde Bakanlığın ön izniyle 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi uyarınca imar uygulaması yapılır." kuralına yer verilerek, OSB alanları içerisinde özel mülkiyetle birlikte parselasyon planı yapmanın istisnai koşulları belirlenmiş, maddenin 3. fıkrasında da "(3) Kesinleşmiş imar planına uygun olarak, imar planı içine giren arazinin düzenlenmesi, özel OSB'lerde ve kamulaştırma işlemlerini tamamlayarak tapuya tescilini yaptırmış olan OSB'lerde 3194 sayılı Kanunun 15 ve 16 ncı maddeleri uyarınca parselasyon niteliğinde ayırma haritaları işlemiyle yapılabilir. " kuralı yer almıştır.
Buna göre, OSB alanlarında, yukarıda anılan Yönetmeliğin 82. maddesinin 2/b bendi uyarınca kamulaştırma yapmadan 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılabilmesi için; bölgenin OSB ilanından önce kısmen veya tamamen sanayi alanı olarak planlanmış olması, proje alanının binalı veya binasız arazi veya arsa olarak özel mülkiyete dağılmış olması ve OSB bütçe imkanları nedeniyle kamulaştırma işleminin gerçekleştirilememesi gerekmekte olup, bu koşulların birlikte bulunmaması durumunda, salt bütçe imkanlarının el vermediği gerekçesiyle OSB alanlarındaki özel mülkiyete konu taşınmazlar kamulaştırılmaksızın parselasyon yapılamayacağı tartışmasızdır. Bölgenin OSB ilanından önce kısmen veya tamamen sanayi alanı olarak planlanmış olması halinde ise parselasyon uygulaması yapılabileceği kuşkusuzdur.
OSB yönetimi tarafından ister kamulaştırma işlemlerine başlanılsın isterse de parselasyon uygulaması yapılması halinde her iki işlemin iptali ve yürütmesinin durdurulması talebiyle idari yargıya başvuru yapılabilecektir.
Nitekim, tarafımızdan açılan bir davada Danıştay 6. Dairesince;
"Bu itibarla, ..... Mahallesi, 66 ve 67 paftaları kapsayan alanın sanayi alanı olarak belirlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planının OSB ilanından önceki tarihte onaylandığı, bu doğrultuda bir kısım taşınmazlara sanayi alanı işlevi getirilmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının yine OSB ilanından önceki tarihlerde onaylandığı anlaşıldığından, ........ Organize Sanayi Bölgesi ilanından önce sanayi alanı olarak planlanan söz konusu alanların (tamamen veya kısmen) dava konusu düzenleme sahası içerisinde kalıp kalmadığının tespiti için İdare Mahkemesince, anılan imar planları onama sınırı içinde kalan alanların işaretlendiği ve parselasyon haritası ile çakıştırıldığı imar planı paftalarının ve konuya ilişkin her türlü bilgi ve belgenin ilgili idarelerden getirtilmesi, üst ölçekli planlarda uyuşmazlık konusu alan için öngörülen kullanım kararlarının araştırılması, elde edilecek sonuca göre Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 82. maddesinin 2. fıkrasının (b) bendinde sayılan koşullara uygunluğun yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.Öte yandan, anılan Yönetmelikte öngörülen koşulların varlığının tespit edilmesi halinde, dava konusu parselasyonun imar mevzuatına ve dağıtım ilkelerine uygunluğunun, davacının tahsis yerine ilişkin iddiaları da göz önünde bulundurularak, alanında uzman bilirkişi heyeti aracılığıyla mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir." şeklindeki gerekçe ile parselasyon yönüyle keşif yapılması gerektiği vurgulanmaktadır.
Bir başka davada ise Bursa 3. İdare Mahkemesince;(2022/524)
Uyuşmazlıkta, dosyadaki bilgi, belgeler bilirkişi raporu ile birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu imar uygulamasında parsellerin bastığı yerden tahsis yapılmaması, bazı parsellerden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması, bazılarından düzenleme ortaklık alınmaması ve mülkiyet raporunda da herhangi bir evveliyatına rastlanılmayan 469 ada 48, 49, 55, 59, 60 sayılı parsellerden neden düzenleme ortaklık alınmadığına ilişkin teknik ve hukuki bir gerekçeye dayalı herhangi bir açıklama yapılmadığı görüldüğünden ve bu haliyle düzenleme Ortaklık Payı (D.O.P.) hesabının hatalı olduğu anlaşıldığından, yukarıda belirtilen mevzuata aykırı olarak düzenleme ortaklık payı hesaplanması suretiyle eşitlik ilkesine aykırı olarak tesis edilen imar uygulamasına ilişkin işlemlerde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır. " gerekçesiyle OSB tarafından yapılan parselasyon uygulamasının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
OSB tarafından yapılan her türlü imar uygulama işlemi ile kamulaştırmaya yönelik işlemlerden menfaati etkilenenlerin plan-parselasyon-kamulaştırma süreçlerinde dikkat edilmesi gereken yasal süreleri kaçırmadan idari yargıya başvurarak haklarını aramaları gerekmektedir. Aksi taktirde OSB yönetimi elindeki enstrümanlar ile OSB oluşturma adına parselleri istediği gibi düzenleyebilecektir.
Av. Sadi KAYABAŞI
