Kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilen riskli yapıların satışı sırasında ödenen tapu harçlarının geri alınıp alınamayacağı en çok sorulan sorulardandır. Aşağıda anlatılacağı üzere Kanuna göre yıkılıp tekrar inşa edilen yapıların inşa edildikten sonraki ilk satışları tapu harcından muaf olmasına rağmen, tapu idareleri tarafından harçlar tahsil edilmektedir. Hatalı tahsil edilen tutarlar ise vergi mahkemelerinde dava konusu edilerek geri alınabilmektedir.
6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. Maddesinde Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu kurala bağlanmış, 9. Maddesinde ise ;
"a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri," noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutulmuştur.
Ankara, İstanbul ve İzmir Vergi Mahkemelerince verilen farklı kararlar sonucu konu Danıştay Vergi Dava Daireleri Kuruluna intikal etmiş, Kurulca, 26.07.2022 günlü Resmi Gazetede yayımlanan E:2022/2, K:2022/7 saylı karar ile "riskli yapı ilan edilerek dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen yeni taşınmazın satışı aşamasında alıcı ve satıcı tarafından ödenen tapu harcının anılan Kanun kapsamında harçtan istisna olduğuna" karar verilmiştir. Kararda;
"Bu kapsamda, vergi ve harç istisnasına ilişkin düzenlemenin amacının, riskli yapıların yıkılarak yerine standartlara uygun yeni binaların yapılmasını teşvik etmek, mükelleflere bir takım vergisel kolaylıklar sağlayarak motivasyon oluşturmak ve dönüşüm sürecini hızlandırmak olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Kentsel dönüşümün en önemli uygulama alanlarından olan afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların dönüşüm sürecinde, anılan Kanun’un amacı da göz önünde bulundurularak vergi ve harç istisnasını daraltacak yorumlardan kaçınılmalıdır. Kaldı ki, 6306 sayılı Kanunun 7.maddesinin (9) numaralı fıkrasında, Kanun kapsamında yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalara ilişkin hiçbir sınırlama getirilmeden geniş bir istisna tanınmış olup Yönetmeliği’nin 16.maddesinin (9) numaralı fıkrasına 25/07/2014 tarihinde eklenen (ç) bendinde yer alan düzenleme ile de dönüşüm uygulamaları sonrasında meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinin de istisna kapsamında olduğu açıkça belirtilmiştir.
Bu durumda, dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen yeni yapıların hak sahibi maliklerle müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışında harç istisnası uygulanması gerekmektedir." gerekçesine yer verilmiştir.
Bu karar ile 2018 değişikliği öncesi bir sınırlama olmaksızın, 2018 sonrası ise "yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı ve devri" sırasında ödenen tapu harçlarının harçtan muaf olacağı içtihada bağlanmakta olup, tapu harçları alıcı ve satıcıdan peşin alındığından Vergi Usul Kanununda düzenlenen düzeltme/şikayet başvurusu yolu ile vergi idaresine başvuru yapılarak tesis edilecek ret işlemleri üzerine açılacak davalar ile ödenen tapu harçlarının geri alınması mümkün hale gelecektir.
Av. Sadi KAYABAŞI
